Anne Babanız Ev Aldı, Siz Neden Alamıyorsunuz?

Arkadaşlar bugün çok basit görünen ama bence Türkiye’de son yirmi yılın en büyük ekonomik sorularından birini soracağız. Anne babanız, hatta belki dedeniz ve nineniz, sizden daha düşük eğitimle, daha düşük teknolojiyle, bugünkü kadar yüksek görünen maaşlar almadan ev sahibi olabildi. Peki siz neden alamıyorsunuz? Üniversite bitirdiniz, yüksek lisans yaptınız, iki yabancı dil biliyorsunuz, sabah sekiz akşam yedi çalışıyorsunuz, ayda yüz bin, yüz elli bin lira kazanıyorsunuz ama İstanbul’da düzgün bir evin peşinatını bile biriktiremiyorsunuz. Bu nasıl mümkün olabilir? Siz mi yanlış yaptınız, yoksa oyunun kuralları mı değişti? Önce şunu söyleyeyim. Bu video geçmişe romantik bir ağıt değil. Eskiden her şey güzeldi, şimdi her şey kötü demeyeceğim. Geçmişte de yüksek enflasyon vardı, krizler vardı, işsizlik vardı, kuyruklar vardı, siyasi ve ekonomik belirsizlik vardı. Ama bir konuda ciddi bir değişim yaşandı: Çalışan bir insanın gelirinden konuta ulaşma kapasitesi. Ve bu değişimi anlamadan bugünkü orta sınıf krizini, gençlerin evliliği ve çocuk yapmayı neden ertelediğini, neden herkesin kendisini fakirleşmiş hissettiğini anlamamız çok zor. Şimdi iki kuşak düşünelim. Birinci kuşak 1990’larda veya 2000’lerin başında işe başlıyor. İkinci kuşak bugün işe başlıyor. Birincisinin maaşı bugünkü rakamlarla çok yüksek görünmeyebilir. Ama konut fiyatı ile maaşı arasındaki mesafe daha kısa. İkincisinin maaşı kağıt üzerinde çok daha yüksek. Fakat almak istediği evin fiyatı gelirinden kat kat daha hızlı büyümüş. İşte burada ilk temel kavram karşımıza çıkıyor: Bir şeyin pahalı olup olmadığını etiketteki rakam değil, o şeyi satın almak için kaç aylık veya kaç yıllık gelir gerektiği belirler. Bir ev on milyon lira olabilir. Bu rakam tek başına hiçbir şey söylemez. Eğer yıllık geliriniz beş milyon liraysa başka bir dünya, bir milyon liraysa başka bir dünya. Dolayısıyla konut piyasasına bakarken fiyatı değil, fiyatın gelire oranını düşünmek gerekiyor. Gençlerin yaşadığı kopuş burada. Maaşları artıyor ama konut fiyatına yetişemiyor. Böylece nominal olarak zenginleşirken varlığa erişim bakımından fakirleşebiliyorlar. Maaşınız yüz bin liradan yüz elli bin liraya çıkınca kendinizi daha güçlü hissedebilirsiniz. Ama almak istediğiniz ev aynı dönemde beş milyondan on milyona çıkıyorsa aslında hedef sizden daha hızlı kaçıyor. İkinci mesele peşinat. Eskiden konutun tamamını nakit almak zorunda değildiniz, bugün de değilsiniz. Ama ilk evi almak için bir başlangıç sermayesine ihtiyacınız var. Diyelim ki almak istediğiniz ev sekiz milyon lira. Bunun yüzde yirmisini, yüzde otuzunu peşinat vermeniz gerekiyor. Bu bile bir buçuk, iki buçuk milyon lira demek. Kirada oturan genç bir çiftin her ay kira, gıda, ulaşım, çocuk, fatura ödedikten sonra bu parayı kaç yılda biriktirebileceğini düşünün. Üstelik onlar biriktirirken ev fiyatı da yerinde durmuyor. Yani hedef sabit değil, sürekli hareket ediyor. Tam burada anne babanın evi devreye giriyor. Çünkü ev sahibi olmak sadece bugün kira ödememek değildir. Birikim hızınızı artırır. Kira vermeyen bir hane her ay ciddi miktarda parayı tasarrufa ayırabilir. Bu tasarruf yeni bir evin peşinatına dönüşebilir. Sonra o ikinci ev kira geliri üretir. Kira geliri üçüncü bir varlığın finansmanına katkı sağlar. Böylece konut bir tüketim malı olmaktan çıkıp servet üretme makinesine dönüşür. İlk eve sahip olanla ilk evi hiç alamayan arasındaki fark zaman içinde giderek büyür. Bu nedenle bugünün gençlerinin sorunu sadece pahalı ev değil. İlk basamağa çıkamamak. Merdivenin ilk basamağına çıkamadığınızda ikinci ve üçüncü basamak zaten uzaklaşıyor. Aileniz size bir ev bırakmışsa veya peşinat desteği verebiliyorsa bu ilk basamağı atlıyorsunuz. Ailenizden hiçbir destek yoksa aynı merdivene sıfırdan başlıyorsunuz. İşte bu yüzden bugün iki insan aynı maaşı alsa bile ekonomik kaderleri tamamen farklı olabiliyor. Üçüncü mesele kredi. Konut kredisi teoride gelirle servet arasındaki köprüdür. İnsan bugün tüm ev parasına sahip değildir ama gelecekte kazanacağı gelirleri bugüne getirerek evi alır. Bu mekanizma çalıştığında orta sınıf için çok önemlidir. Fakat kredi faizi çok yükseldiğinde köprü çöküyor. Aylık taksit, gelirinizin taşıyamayacağı bir seviyeye geliyor. O zaman konut kredisi orta sınıfı eve taşıyan bir araç olmaktan çıkıp ancak zaten yüksek peşinatı olanların kullanabildiği bir araç haline geliyor. Buradaki ironiyi düşünün. Evi olmayan ve kirada oturan kişi aslında konuta en çok ihtiyaç duyan kişi. Ama kira ödediği için peşinat biriktirmesi zor. Peşinatı düşük olduğu için daha fazla krediye ihtiyaç duyuyor. Daha fazla kredi daha yüksek taksit demek. Daha yüksek taksit bankanın kredi vermesini zorlaştırıyor. Evi olan kişi ise kira ödemiyor, birikim yapabiliyor, teminat gösterebiliyor ve ikinci eve daha kolay ulaşabiliyor. Sistem bazen tam tersine çalışıyor: Eve en çok ihtiyacı olanın eve erişimi en zor hale geliyor. Dördüncü mesele arsa. İnsanlar genellikle ev fiyatı denince çimento, demir, işçilik düşünüyor. Oysa büyük şehirlerde asıl kritik kalem çoğu zaman arsa. Şehrin merkezi bölgelerinde iyi konumlu arazi sınırlı. İş olanakları, okul, hastane, ulaşım, sosyal hayat belli bölgelerde yoğunlaşıyor. Herkes aynı yerlere yakın yaşamak istiyor ama o bölgelerde yeni arazi üretilemiyor. Talep artarken arz aynı hızla büyümeyince fiyat yükseliyor. Bu yüzden sadece daha fazla bina yapmak da her zaman sorunu çözmüyor. Nerede, hangi altyapıyla, hangi ulaşım ağıyla yaptığınız önemli. Bir başka tartışma da şu: Madem evler bu kadar pahalı, neden daha çok insan ev yapıp satmıyor? Çünkü konut piyasasında fiyat sadece inşaat maliyetinden oluşmuyor. Arsa, ruhsat, finansman, altyapı, vergi, bekleme süresi ve geliştiricinin taşıdığı risk de fiyatın içinde. Üstelik talebin güçlü olduğu yerde arsa sahibi de gelecekteki rantı bugünden fiyatına ekliyor. Bu nedenle metrekare başına beton ve demir maliyetini hesaplayıp evin gerçek değeri budur demek yanıltıcı olabilir. Özellikle merkezi bölgelerde bazen satın aldığınız şey binadan çok lokasyondur. Aynı büyüklükte iki dairenin fiyatının birkaç kat farklı olmasının nedeni de budur. Beşinci mesele kentleşme ve nüfusun ekonomik merkezlerde yoğunlaşması. Anne babanızın gençliğinde aynı semtte bugünkü kadar büyük bir talep olmayabilir. Şimdi milyonlarca insan aynı eğitim ve iş fırsatlarının peşinden İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi merkezlere yöneliyor. Bunun sonucu konut talebinin belirli bölgelerde patlaması. Dolayısıyla geçmişte maaşla erişilebilir olan bir semt, bugün ulusal hatta uluslararası sermayenin de yarıştığı bir varlığa dönüşebiliyor. Altıncı mesele konutun yatırım aracına dönüşmesi. Türkiye’de insanlar yıllarca enflasyondan korunmak için ev aldı. Çünkü para değer kaybederken somut varlık tutmak daha güvenli görüldü. Bu davranış birey açısından anlaşılır. Ama milyonlarca insan aynı şeyi yaptığında konut artık sadece içinde yaşanacak yer olmaktan çıkıyor. Tasarruf aracı, emeklilik planı, çocuklara bırakılacak miras ve kira geliri kaynağı haline geliyor. Böylece ev almak isteyen genç sadece başka bir ev arayan aileyle değil, yatırımcıyla da rekabet ediyor. Yedinci mesele enflasyon. Enflasyon ev sahibiyle kiracıyı aynı etkilemiyor. Sabit faizli krediyle geçmişte ev almış birinin borcu zaman içinde reel olarak küçülebilir. Maaşı ve fiyatlar yükselirken taksiti aynı kaldığında borcun yükü azalır. Kiracıda ise durum tersine dönebilir. Kira yenilendikçe barınma maliyeti artar. Böylece aynı enflasyon birinin borcunu eritip servetini büyütürken diğerinin tasarruf kapasitesini yok edebilir. Bu nedenle yüksek enflasyon dönemleri yalnızca gelir dağılımını değil, servet dağılımını da değiştirebilir. Sekizinci mesele zamanlama. Bence kuşaklar arası tartışmada en çok gözden kaçan şeylerden biri bu. Bazı insanlar doğru zamanda doğdukları için doğru zamanda kredi kullandılar. Bu onların başarısını küçümsemek değil. Ama ekonomik koşulların rolünü görmek gerekiyor. Düşük faizli uzun vadeli kredi bulabildiğiniz, konut fiyatlarının gelirinizden çok uzaklaşmadığı bir dönemde ilk evi almak ile bugünkü koşullarda almak aynı şey değil. Bir kuşağın normal kabul ettiği finansal karar, diğer kuşak için matematiksel olarak imkânsız hale gelebilir. Dokuzuncu mesele gelir güvencesi. Eskiden uzun süre aynı işte kalmak, düzenli maaş almak ve emeklilik beklentisi daha güçlü bir ekonomik güven hissi yaratabiliyordu. Bugün özellikle özel sektörde insanlar daha sık iş değiştiriyor, sektörler daha hızlı dönüşüyor, teknolojik risk artıyor. Otuz yıl borçlanıp konut almak için sadece bugünkü maaşınızın iyi olması yetmez. Gelecekte de gelirinizin devam edeceğine inanmanız gerekir. Eğer beş yıl sonra aynı işi yapıp yapamayacağınızı bilmiyorsanız yüksek kredi taksidine girmek psikolojik olarak da zorlaşır. Onuncu mesele yaşam döngüsü. Konut almayı çok geç başlatırsanız bileşik avantajı kaybediyorsunuz. Otuz yaşında ev alan biri kırk yaşına geldiğinde borcunun önemli bölümünü ödemiş olabilir. Kırk yaşında ilk evini almaya çalışan kişi ise emekliliğe kadar daha kısa sürede çok daha yüksek ödeme yapmak zorunda kalır. Bu yüzden gençlerin ev alamaması yalnız bugünün problemi değil. On, yirmi yıl sonraki servet eşitsizliğinin tohumu bugün atılıyor. Peki gençler gerçekten çok mu harcıyor? Bu argümanı mutlaka konuşalım. Telefon, kahve, tatil, restoran, abonelikler… Evet, tüketim alışkanlıkları değişti. Geçmişte olmayan bazı harcama kalemleri bugün hayatımıza girdi. İnsanlar daha sık dışarıda yemek yiyor, daha çok seyahat ediyor olabilir. Fakat burada ölçek duygusunu kaybetmemek gerekiyor. Bir insanın yıllık birkaç on bin liralık küçük lükslerini tamamen kesmesi, milyonlarca liralık konut farkını kapatmayabilir. Tasarruf önemlidir ama fiyat-gelir makası çok açılmışsa kişisel disiplin yapısal sorunu tek başına çözemez. Bir de şu cümleyi çok duyuyoruz: Bizim zamanımızda da kolay değildi, yemedik içmedik ev aldık. Buna saygı duymak gerekiyor. Gerçekten de önceki kuşakların önemli bir kısmı ciddi fedakârlık yaptı. Ama doğru karşılaştırma fedakârlığın varlığı değil, fedakârlığın karşılığında ne alınabildiğidir. Eğer bir kuşak on yıl kemer sıkarak ev alabiliyor, diğer kuşak aynı oranda kemer sıktığında ancak peşinatın bir kısmını biriktirebiliyorsa mesele ahlak değil matematiktir. Burada gençlere de bir uyarı yapmak lazım. Ev fiyatlarının yükselmiş olması her evin iyi yatırım olduğu anlamına gelmez. Kötü lokasyonda, yüksek bakım maliyetli, deprem riski taşıyan veya kira getirisi çok düşük bir evi sırf evim olsun diye almak da doğru değil. Konutun fiyatı kadar kalitesi, kira çarpanı, finansman maliyeti ve alternatif yatırım getirisi önemli. Yani bu video herkese koşun ev alın demiyor. Tam tersine, evin neden bu kadar merkezi bir sınıf meselesine dönüştüğünü anlatıyor. Bir de kirada kalmak mı, ev almak mı tartışması var. Burada tek doğru yok. Çok yüksek faizli bir dönemde peşinatınızı başka yerde değerlendirip kirada kalmak bazı insanlar için matematiksel olarak daha mantıklı olabilir. Fakat bu hesabın psikolojik ve sınıfsal bir tarafı var. Kiracı sadece aylık kira ödemiyor. Yenileme dönemindeki belirsizliği, taşınma ihtimalini, ev sahibinin kararını ve yaşlılıkta devam edecek barınma maliyetini de taşıyor. Ev sahibi ise finansal olarak her zaman daha yüksek getiri elde etmese bile barınma riskinin önemli bölümünü kapatıyor. Bu yüzden insanların evi yalnızca yatırım getirisiyle değerlendirmemesi anlaşılır. Asıl soru şu: Bir toplumda sıradan çalışanların ilk konuta erişimi ne kadar önemli? Bence çok önemli. Çünkü konut sadece yatırım değil, güvenlik. Kira artışı korkusunu azaltıyor. Yaşlılıkta barınma maliyetini düşürüyor. Çocuk sahibi olma kararını kolaylaştırıyor. İşsiz kalınca düşeceğiniz mesafeyi kısaltıyor. Bu yüzden konut erişimi orta sınıfın en önemli dayanaklarından biri. Fakat burada çözüm sadece herkese ucuz kredi vermek de değil. Eğer konut arzını artırmadan herkese daha fazla kredi verirseniz, talep artar ve fiyatların daha da yükselmesine yol açabilirsiniz. Dolayısıyla çözümün birden fazla ayağı olması gerekiyor. Yeni konut arzı, ulaşım altyapısı, kiralık konut piyasası, sosyal konut, finansman koşulları, imar politikası ve vergi sistemi birlikte düşünülmeli. Özellikle boş tutulan konutlarla, çok sayıda yatırım amaçlı konutla ve arsa rantıyla ilgili politikalar da tartışılabilir. Ve burada çok önemli bir paradoks daha var. Konut fiyatlarının düşmesini isteyen gençler ile sahip oldukları evin değer kaybetmesini istemeyen mevcut ev sahipleri aynı toplumda yaşıyor. İlk kez ev alacak biri için ucuz konut iyi haber. Fakat yıllarca birikimini eve bağlamış bir aile için aynı düşüş kötü haber gibi algılanabilir. Dolayısıyla konut politikası teknik olduğu kadar siyasidir de. Bir taraf erişilebilirlik isterken diğer taraf varlığının değerini korumak ister. Bu çıkar çatışması çözülmeden konut meselesini yalnızca piyasa fiyatı üzerinden tartışmak eksik kalır. Bir başka önemli nokta, işin sadece İstanbul olmadığını anlamak. Büyük şehirlerde sorun daha görünür ama gelirlerin düşük olduğu Anadolu şehirlerinde de ev fiyatı gelirden kopabiliyor. Bir ev üç milyon lira olabilir ve İstanbul’a göre ucuz görünebilir. Ama o şehirde ortalama maaş otuz beş, kırk bin liraysa yine erişilebilir değildir. Bu yüzden ev ucuz mu pahalı mı sorusunun cevabı her zaman yerel gelirle birlikte verilmelidir. Ve şimdi belki de en can alıcı yere geldik. Anne babanız ev aldı, siz alamıyorsanız bu otomatik olarak sizin başarısız olduğunuz anlamına gelmez. Aynı şekilde anne babanızın ev almış olması onların başarısını da küçültmez. İki kuşak farklı ekonomik oyunlar oynadı. Faizler farklıydı, şehirler farklıydı, arsa fiyatları farklıydı, gelir-konuta erişim oranları farklıydı. Sorun, bugünün gençlerine dünün koşullarını varmış gibi anlatıp sonra neden siz de yapamıyorsunuz diye sormak. Çünkü bugünün gençlerinin önemli bir kısmı daha yüksek eğitimle ve çok daha rekabetçi bir iş piyasasında mücadele ediyor. Buna rağmen ilk konuta erişim zorlaşıyorsa, burada bireysel ahlaktan önce ekonomik yapıya bakmalıyız. Bir toplum gençlerine ne kadar çalışırsan çalış ilk ev için ailene ihtiyacın var mesajı vermeye başlarsa, fırsat eşitliği ciddi biçimde zedelenir. İşte bu yüzden konut tartışması aslında nesiller arası adalet tartışmasıdır. Bir kuşak düşük fiyatlardan ev aldı, fiyatlar yükseldikçe serveti büyüdü. Sonraki kuşak aynı yükseliş nedeniyle piyasaya giremedi. Birinin servet artışı diğerinin giriş bariyerine dönüştü. Bu kimsenin kötü niyeti değil. Ama iktisadi sonucu bu. Ve bu döngü devam ederse gelecekte sınıf ayrımını meslekten çok tapu belirleyebilir. Doktor kiracı olabilir, düşük maaşlı biri ailesinden kalan üç ev sayesinde daha yüksek net servete sahip olabilir. O zaman klasik olarak yüksek statülü gördüğümüz mesleklerle gerçek ekonomik güvenlik arasındaki bağ daha da zayıflar. Çalışmak size gelir sağlar ama doğduğunuz ailenin bilançosu servetinizi belirler hale gelir. Bu nedenle bence geleceğin en önemli ekonomik sorularından biri şu olacak: İlk evi nasıl alacağız? Çünkü ilk ev sadece bir taşınmaz değil. Tasarrufun, güvenliğin, emekliliğin, çocuk kararının ve kuşaklar arası servet aktarımının başlangıç noktası. Eğer bu kapı yalnızca ailesinden destek alanlara açık hale gelirse orta sınıfın giriş kapısı da kapanmış olur. Şimdi yorumlarda özellikle sizden şunu istiyorum. Anne babanız ilk evlerini kaç yaşında, kaç yıllık gelirleriyle ve nasıl aldılar? Siz bugün aynı yaştaysanız aynı şeyi yapabiliyor musunuz? Ailenizden peşinat veya ev desteği aldınız mı? Hiç destek almadan ev aldıysanız bunu kaç yılda başardınız? Ve bugün sıfırdan başlayan otuz yaşındaki bir insanın sadece maaşıyla ev sahibi olmasını hâlâ gerçekçi buluyor musunuz? Çünkü belki de soruyu yanlış soruyoruz. Gençler neden ev alamıyor demek yerine, konut neden çalışan insanın gelirinden bu kadar uzaklaştı diye sormamız gerekiyor. Anne babanız ev aldıysa, siz alamıyorsanız mesele sadece kahve, telefon veya tasarruf disiplini olmayabilir. Belki de aynı merdivene çıkmaya çalışıyoruz ama basamaklar artık birbirinden çok daha uzak. Ve bir ekonominin sağlığını sadece kaç kişinin zengin olduğuna bakarak değil, sıradan çalışan bir insanın o ilk basamağa hâlâ çıkıp çıkamadığına bakarak da ölçmek gerekiyor. Beni izlediğiniz için çok teşekkür ediyorum. Yorumlarda kendi kuşak hikâyenizi mutlaka yazın.